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役に立つ不動産の知識〜トラブル事例〜

媒介に関するトラブル

業者の媒介で土地を買ったが、実際の面積が広告に記載されていた面積よりも少ない
広告に記載された土地の面積よりも実際の面積が少ないことが判明しました。代金の減額をしてもらいたいのですが、媒介業者・売主とも、公簿売買だからといって応じてくれません。
(深田孝子 31歳 生保外務員)

苦情の内容

深田さんは、業者の広告で「更地99平方メートル」という物件案内を見つけた。所在地の周辺環境も気に入ったので、さっそく媒介を依頼し、売買契約にこぎつけた。その際、土地登記簿には80平方メートルと記載されていたので、業者に広告の面積との相違を指摘したところ、縄伸びのため、実際の面積は公簿よりも大きいのだとの説明があった。しかし、その後、新築住宅を請負ってもらう予定の大工さんから聞いた話によると、土地の面積はほぼ89平方メートルで公簿と相違はないという。それなら売買代金は減額してもらうべきだと思い、業者にそう言ったところ、業者は、この契約は公簿売買だから、代金の精算はできないという。しかし、この辺の地価は1坪40万円もするのだから、120万円も代金が違うのでは納得できないというもの。

業者の言い分

広告で99平方メートルと書いたのは、元付業者の物件情報にそう記載されていたから、実際と違っているとは知りませんでした。
しかし、深田さんの売買契約書には、「土地の面積は公簿により確定する。公簿と実測に相違があっても売買代金の増減はしない」と明記しています。従って深田さんには、売買代金の減額はできないと言ったわけです。

紛争相談窓口の考え

結論からいえば、売買契約書には精算しない旨の条項があるので、減額請求は無理と思われる。
ところで、本件の業者は、買いの媒介を行うに際し、物件情報について全面的に売主側の業者を頼り、自らは十分な調査を行っていない。また、買主の面積に関する質問に対しても誠実な対応を行っていない点にまず問題がある。
また、通常、境界を明示したり、境界内の土地面積がいくらであるかを示す義務は売主側にあるとしても、媒介業者には、境界の確定が可能であるのか、また土地面積に変動があった場合は、売買代金の増減精算をするのか等について、取引の専門家としてあらかじめ、契約当事者に適切な指示・助言をすべきである。
本件の業者はこの点でも問題があるように思われる。

トラブルの結末
媒介業者は報酬額の半額を放棄することで解決した。

トラブルから学ぶこと

昨今の市街地・住宅地の地価が高い水準にあることなどから、実測面積を前提とした売買が多くなっている。業者は取引に当たって、公簿売買によるのか、実測売買によるのか明らかにすることはもとより、その意味について説明するとともに公簿面積と実測面積とに差異が生じた場合は代金の清算を行うのかどうかなど十分説明することが大切である。

元付もとつけ業者
物件の売り、または買いの依頼を直接受けていることを元付けといい、元付けした業者のことを元付業者という。

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