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賃貸に関するトラブル

裁判事例原状回復特約は消費者契約法10条により無効

大阪高裁判決 平成16年12月17日
(判例時報 1894号 19頁)

《要旨》

賃借人に自然損耗等の原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効であるとされた事例

(1) 事案の概要

Xは、平成10年7月、貸主Yとの間で、建物の一室を月額5万5千円、1年契約で賃借し、敷金20万円を預託した。本件賃貸借契約には、自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約があり、また、「原状回復費用は家賃に含まないものとする。」と定められていた。
本件賃貸借契約は平成14年6月9日終了し、Xは、本件建物をYに明け渡した。Yは、本件建物の原状回復費用として20万円を要したとして敷金全額の返還を拒否した。
そこでXは、本件原状回復特約は無効であるなどとして訴訟に及んだ。

(2) 判決の要旨

【1】消費者契約法の施行後である平成13年7月7日に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、X及びYは、同法を前提にして賃貸借契約をするか否かを含め、その内容をどうするか等を判断し得たのであるから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。

【2】民法は目的物返還時に原状回復義務を負わないと規定しており、判例も同旨である。本件原状回復特約は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重している。さらに、本件原状回復特約は賃借人の二重負担の問題が生じ、また賃貸人が一方的に必要性を認めることができるなど、賃借人に一方的に不利益であり、信義則にも反する。自然損耗についての原状回復義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、一方的に不利益であり、信義則にも反する。また、民法の任意規定の適用による場合に比して、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である。

(3) まとめ

本判決は、京都地判平成16年3月16日の上級審判決であり注目された判決である。本控訴審も第一審と同様、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用があるとしたうえで、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、賃借人の利益を一方的に害するものとして無効を判示している。事業者と消費者の情報量や交渉力の差に着目した判断をしている。

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