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役に立つ不動産の知識〜売買の知識〜

「住まいを買い換える」場合のシステム

住まいを買い換えるときに何から着手するかは、売却物件の条件や住宅市況などによって異なります。まず、購入物件を探し、それをきっかけにして本格的に自宅の売却を検討する人もいれば、自宅の売却が確実になった段階で購入物件を探すという人もいます。まずは住まいを買い換えるときの全体の流れを把握したうえで、どのように買換え計画を組み立てていけばよいのかを考えてみましょう(図表参照)。

(1)全体計画を立てる

いつまでに自宅を売却し、購入物件に入居するのかなど、買換えスケジュールを立てます。このとき住宅ローンの残債がどのくらいあるのか、自己資金はどのくらい用意できるのかをチェックします。仮に2,500万円のローン残債があり、3,500万円で売却できると手元に残るのは1,000万円となります。これに自己資金を加えた額が頭金となり、自分たちが購入できる物件の価格をある程度予想することができます。

(2)自宅を売り出す

自宅の売却は仲介会社に依頼するのが一般的です。仲介会社では最新の取引事例などを基にして、売却物件を査定します。このとき算出された査定価格をベースにして売出価格を決め、仲介会社と「媒介契約」を結び、販売活動を行ってもらいます。

(3)買手と売買条件を折衝する

仲介会社では、売却物件を指定流通機構に登録したり、インターネットの物件情報サイト〈ハトマークサイト〉をはじめ、住宅情報誌やチラシなどに広告を出して、広く買手を探します。買手が見つかると仲介会社を通じて購入条件が伝えられます。
購入条件は口頭の場合もありますが、購入申込書などの書面で伝えられることもあります。この書面には購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引渡し希望期日などが記載されており、その内容に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結びます。

(4)売却代金を受け取り物件を引き渡す

売買契約の締結に先立って、重要事項説明が行われます。重要事項説明は、仲介会社の担当者が買主に重要事項説明書と関係書類を渡して説明を行います。売主はその後に売買契約書を結び、買主から手付金を受け取ります。売買契約が済むと、住宅ローンが残っている場合は、そのローンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権を抹消します。ローンの解約・抵当権の抹消を行うためには、残債をすべて返済することになるので、その返済資金をどのように調達するのかを事前に取り決めておく必要があります。
通常は「同時決済」という方法をとります。つまり、売主は買主から代金を受け取らないと抵当権を抹消できません。それに対して買主は、代金を支払うためには住宅ローンを借りる必要があります。ところが、売主が抵当権を抹消してくれないと、新たに抵当権を設定できないので住宅ローンが借りられません。そこで金融機関等の協力を得て両者を同時期に決済するのです。ただ、資金繰りなどの関係で、同時決済ができない場合は、「つなぎ融資」を借りて抵当権を抹消するといった方法を取ることがあります。

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