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役に立つ不動産の知識〜マイホームを獲得する〜

売買契約を結ぶ

重要事項説明を受けて内容に納得がいくと、いよいよ売買契約の締結です。基本的なことは重要事項説明で確認しているので、売買契約は形式的なものになりがちですが、まだまだ気を抜かずに契約書の条文をよく読んでから署名・押印を行うことが大切です。

契約書の内容には重要事項説明書と同じ項目があるので、重要事項説明書や添付資料と照合しながら読んでいくと効率的です。主なチェックポイントを述べていくことにしましょう。

□ 購入物件の表示は正しいか

通常、契約書の冒頭には、購入物件の所在・地番・地目・地積などが表示され、売買の対象物件を特定します。重要事項説明書の「物件の表示」「登記簿に記載された事項」と同じ内容なので、照合して間違いがないかを確認します。

□ 手付金の額と性質はどうなっているか

一般に手付金は解約手付と解釈され、その旨が記載されます。

□ 代金の支払い時期と支払い方法は確認したか

購入代金の支払い方法は、売買契約時に手付金を支払い、その後、中間金、最終金(残金)というふうに何回かに分けて払い込んでいくのが一般的です。
支払い時期は、最終金については物件の引渡しや所有権の移転登記手続きの申請時期に合わせることが多いようです。
住宅ローンの借入れを予定している場合は、融資が実行される期日を金融機関に確認して、支払い日や支払方法を定めます。

□ 所有権の移転・物件の引渡し・登記の時期はいつか

所有権の移転登記、物件の引渡しをいつまでに行うのかを取り決めます。例えば未完成物件などで引渡し時期が遅れたために、購入者に新たに発生する費用をだれがどのように負担するのかも決めておくほうがよいでしょう。

□ 抵当権は抹消されているか

購入物件に抵当権、地役権、地上権、賃借権など他人の権利が付いていると、取得後の利用に際してさまざまな制約を受けることになります。なかでも抵当権が付いていると負債(借金)があることですから要注意です。
これらの権利が存在する場合、売主は契約内容にしたがって所有権を移転登記するまでに除去・抹消し、買主がその不動産を契約どおりに所有できる状態にしなければなりません。

□ 公租公課の分担はどうなっているか

固定資産税や都市計画税などは毎年1月1日時点の登記名義人に対して課税されます。年の途中で所有者が代わった場合、どの時点から買主が納税するのか当事者間で分担方法について十分話し合って決めるようにします。

□ 瑕疵担保責任の取決めは確認したか

入居後に施工不良などの欠陥が発覚したときの瑕疵担保責任について記載されていることを確認します。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)では、新築住宅について基本構造部分の瑕疵に関して10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務付けられています。

□ 危険負担の取決めをしたか

売買契約を結んでから物件の引渡し前までの間に、購入物件が火災、地震、台風などによって損害を受けたケースで、売主・買主の両者に責任がない場合、その損害に対してどちらが責任を負うかを取り決めておく必要があります。民法では買主が負担する債務者主義を取っていますが、通常の不動産の売買契約では売主負担と定めるのが一般的です。
具体的な契約内容では、損害が軽い場合は、売主が物件を元どおりに修復するか売買代金を減額する、損害が大きい場合は買主は契約の解除ができ、それまでに支払った金銭は全額返還される、などの規定を設けておきます。

□ ローン特約条項は設けてあるか

重要事項説明書の項でも述べましたが、住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んだ後に予定していたローンを借りることができなかったときのために、ローン特約条項を設けておくことが大切です。

□ 契約違反による解除の規定はどうなっているか

売主、買主のどちらかが契約上の義務を果たさなかったときは、その相手方が契約の解除ができる旨を明記します。契約解除の催告は配達証明付き内容証明郵便で行うと証拠が残り確実です。

□ 宅地建物取引士の記名・押印を確認したか

契約書には宅地建物取引士が記名・押印することになっています。重要事項説明書と同じようにしっかり確認してください。

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