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役に立つ不動産の知識〜マイホームを獲得する〜

重要事項の説明と契約

売買契約は、重要事項説明書の内容を売主・買主双方が了解したことを前提にして結ぶことになっています。
したがって、重要事項説明はその物件を買うか買わないかを最終的に判断するための貴重な機会なのです。心して臨むようにしましょう。

1. 「重要事項説明書」を読んでみよう

売買契約を締結するに先立って、不動産会社は買主に対して「重要事項説明」を書面にして行うことが、法律で義務付けられています。
重要事項説明書には、登記簿に記載されている抵当権などの権利関係をはじめ、将来建替えができるかどうかといった購入物件を使用するうえでの法的な制限、購入代金の授受の方法、万が一契約が解除となったときの罰則規定などが、事細かに記載されています。
この説明書と添付資料は、購入後にトラブルが発生したときには重要な証拠となるものですから、大事に保管しておきましょう。

2. 宅地建物取引士証を確認して説明は始まる

重要事項説明は次のような手順で行われます。まず、説明の同席者は、新規分譲物件を購入する場合は、売主が不動産会社なので「売主(説明者)」と「購入者」の二者が集まります。仲介会社を通じて中古住宅などを購入する場合は、売主が個人なので、「説明者(仲介会社)」「購入者」の二者が同席して行われます。
説明に際して、説明者は必ず宅地建物取引士証を提示して、説明を行うことができる有資格者であることを明らかにしたうえでスタートします。重要事項説明書にはこの主任者の氏名、押印、主任者証の登録番号が記載されてあるので、説明者と説明書の作成者が同一人物であることを確認してください。
説明は説明書に記載されている順にしたがって説明者が読み上げていき、補足資料がある場合は随時その説明を行います。専門的で分かりにくい部分が少なくないので、疑問点があればその都度質問して解消しておくようにします。あいまいな部分を残しておくとあとで後悔のタネになりかねません。
説明が終了し、内容をよく理解したうえで購入者は書類に署名、押印します。

3. 専門用語に気後れせずに各項目をチェックしよう

重要事項説明書の構成要素はマンションや一戸建て、土地など、売買する不動産の種類によって少しずつ異なります。また、不動産会社によっても多少の違いはありますが、基本的には「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つに大別できます。それぞれのチェックポイントを述べていくことにしましょう。

対象物件に関する事項
  1. (1)登記簿の記載内容と同じか
    売買の対象となっている物件を特定するために、その物件の所在地、面積などが登録されている登記簿の内容が記述されます。添付資料として登記簿謄本が渡されますので、その記述内容と同一かどうかを確認します。 さらに添付されている登記簿謄本の交付された日付が最新であることをチェックすること。交付日が古いものだと、その後、変更されていることがあります。
  2. (2)所有者と売主は同じか
    登記簿の所有者と売主が同一人物であることを確認します。万が一違う場合は要注意。所有者と売主の間で結んでいる「売買契約書」を確かめること。さらに売主がその物件の「権利証」(登記済証)を保有していることを必ず確かめてください。これらの書類がない場合は契約を取りやめたほうが無難です。
  3. (3)抵当権が設定されていないか
    購入しようとしている物件に抵当権が設定されているケースが少なくありません。 抵当権が設定してあるということは、住宅ローンなどの借金が残っていることを意味します。決済時までに抹消されることを確認しましょう。
  4. (4)増改築・建替えは可能か
    建物は建築基準法などの法律によって大きさや高さなどが制限されます。すでに建っている建物が制限を超えている場合は「建築面積は建ぺい率をオーバーしています」「建築延べ床面積は容積率をオーバーしています」などと表示することが決められています。また、購入する土地面積に私道が含まれる場合は、私道の位置や面積などが図解入りで表示されます。私道にしか接していない土地には原則として建築基準法の規定に基づいて、「道路位置指定」を受けていないと家を建てることができないので要注意です。これらの表示がある場合は、説明をよく聞いて慎重に判断するようにしてください。
  5. (5)飲用水・電気・ガスの共用施設、排水施設の設備状況はどうなっているか
    飲用水は公営か私営か、ガスは都市ガスなのかプロパンガスなのか、排水は公共下水道なのかどうかを確認します。供給施設などが未整備の場合はいつまでにだれが整備するのか、工事の費用負担はあるのか、その金額はいくら必要なのかなどを確認してください。
  6. (6)未完成物件の説明を受けたか
    新築住宅では建物が完成する前に分譲されるケースが少なくありません。このような物件では工事完成時の外観、構造内・外装の仕上げ、設備などについて建築図面を添付資料として渡され、説明されます。専門的で分かりにくい面がありますが、根気よく聞くようにしましょう。
取引条件に関する事項
  1. (1)契約時に支払う金額と使途は何か
    契約時に払い込む手付金をはじめ、所有権移転登記費用、住宅ローンを借りるときにかかるローン保証料やローン手数料などの具体的な金額と、その使途目的が説明されます。どのような名目でいくら必要なのかを確認してください。
  2. (2)契約解除に関する取決めはどうなっているか
    契約を解除するときにはどのような手続きで行うのかを確認します。契約の解除にはいくつかの種類があり、理由によってはペナルティーが科される場合があります。
  3. (3)瑕疵担保責任の保全措置はどうなっているか
    平成21年10月1日以降引き渡される新築分譲住宅は、瑕疵担保責任の履行に関する保険加入の有無等について説明することが不動産会社に義務付けられています。重要事項説明書に添付される、保証書等(保証・保険会社発行)の記載内容をよく確認しましょう。
手付解除

「手付解除」(手付け流し)、「手付倍返し」の規定です。手付解除について、期限を設けている場合があります。この規定は、期限内であれば手付解除ができますが、期限を過ぎてから一方が解除を申し出る場合は、次に述べる「契約違反による解除」となり、違約金が請求されるというものです。

契約違反による解除

これは売主または買主のいずれかが、売買契約に基づく義務を履行しないときに生じます。例えば物件の引渡し日が過ぎているのに、売主が建物を引き渡してくれない、所定の期日までに買主が購入代金を支払わない、などのケースです。契約義務を履行しない相手方に対しては、催告のうえ売買契約の解除を通告できることに加えて、違約金の請求をすることができます。
違約金の金額は事前に予定額を決めておくのが通例です。仮に契約解除に伴う損害が大きくても、この取決めをしておくと予定額を超えて請求することはできません。違約金の取決めについても確認しておくようにしましょう。

ローン特約による解除

当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、手付金を全額返還してもらうなど、まったくペナルティーなしに契約解除ができるというものです。ただし、特約を結んでいないと適用されないので、重要事項説明書および売買契約書にこの特約条項が記載されているかどうかを確認しておく必要があります。また、この欄に「当社指定の金融機関」「他の金融機関を紹介する」「他の物件に振り替える」といったあいまいな表現になっていたら要注意です。次の事項が具体的に明記されていることを確認してください。借入先の金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法など。
このほか物件の引渡し前に天災などで滅失した場合や、借地の売買で土地所有者から譲渡承認が受けられなかった場合なども、無償で契約の白紙解除ができるかどうかを確認してください。

  1. (1)損害賠償の予定、違約金の規定はどうなっているか
    契約解除に伴うトラブルを複雑にしないために、売主・買主が契約義務に違反したときの損害賠償予定額や違約金について、あらかじめ取り決めておきます。宅建業法では、不動産会社が売主の場合、損害賠償予定額と違約金との合計額は売買代金の20%以内としています。
  2. (2)不動産会社自ら売主の場合、手付金等に保全措置がとられているか
    購入物件の引渡しを受ける前に不動産会社が倒産してしまった場合などに備えて、「手付金等の保全措置」がとってあるかどうかを確認し、関係書類を必ず受け取るようにしましょう。
  3. (3)いくら手付金を支払ったら保証されるか
    @未完成物件の場合は、売買代金の5%を超える場合、または1,000万円を超える場合、A完成物件の場合は売買代金の10%を超える場合、または1,000万円を超える場合は手付金等の保全措置を講じなければならないことになっています。なお不動産会社が自ら売主となる場合には、受領する手付金の額は売買代金の20%以内とされています。

4. 覚えておきたい主な法律用語

用途地域
「第1種低層住居専用地域」とか「第2種中高層住居専用地域」など、用途地域は12に分かれており、地域によって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、建物の高さの制限などが定められています。用途地域をみれば、ある程度、周辺環境が分かります。
建ぺい率、容積率
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。例えば、建ぺい率60%、容積率80%の地域では、165m2(約50坪)の敷地では、1階部分は建ぺい率の制限により99m2(約30坪)、建物全体の延面積は容積率の制限により132m2(約40坪)までしか建てられません。
高さ制限、斜線制限
建物の高さについても、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、あるいは日影規制などにより制限されています。第1種、第2種低層住居専用地域では、高さが10mまでまたは12mまでと定められています。専門的になりますが、制限があることを覚えておいてください。

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