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役に立つ不動産の知識〜マイホームを獲得する〜

不動産広告の上手な読み方

不動産広告の見方・チェックリスト(新築住宅)

チェックリスト

●公正競争規約の表示基準をもとに、広告を正しく読み取るポイントを説明しましょう。

< 写真・完成予想図 >

物件の写真は、広告するときに実際に販売するものでなければ掲載してはならないことになっています。ただ、建物が建築工事の完了前であるなどの事情がある場合は、実際に販売する建物と同じものであれば、他の物件の写真をその旨を明らかにして使用できることになっています。モデル・ルームの写真も同様です。他の建物の外観写真の場合、建物本体は同じでも門、塀、植栽などが実際に販売する建物と異なることの方が多いのですが、この場合はその旨を表示することになっています。
完成予想図は、事実と違う表示でなければ建物本体のみを描けばよく、周囲の建物などまでは描かなくてもよいことになっています。完成予想図は、実際のものよりもよく見えるのが普通ですから、絵にまどわされず、現地の周囲の状況をしっかり確認しておきましょう。

< 価 格 >

価格の表示の仕方
一戸建て住宅の価格は敷地の価格を含んだ1戸当たりの総額で表されます。消費税の課税対象物件の場合は、「価格/3,060万円(消費税込み)」等と消費税を含んだ総額を表示することになっています。価格に含まれる消費税額は契約締結時までに書面により明示されます。

二重価格表示,割引表示
「相場の20%引き」などの表示を二重価格表示といいますが、これは原則として禁止されています。その理由は、不動産は同じものが二つとなく他のものと比較できないからです。 しかし、次の二つの場合は、事実であり、他の不動産会社の物件との比較でもないので、例外的に二重価格表示が認められています。

  1. 旧価格(値下げの3か月以上前に公表され、かつ、値下げ前3か月以上にわたり実際に販売していた価格であることが明らかなもの。)を比較対照価格とする場合で、次のアからウに掲げる要件のすべてに適合するとき
    ア 旧価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものであること。
    イ 値下げの時期から6か月以内に表示するものであること。
    ウ 建築後2年以内の建物で、居住したことがない建物についての表示であること。
  2. 代金の全額を自己資金で支払うとか、新婚3か月以内の者など、一定の条件に適合する買主に対し、販売価格、賃料等から一定率又は一定額の割引をする場合において、当該条件を明示して、割引率、割引額又は割引後の額を表示するとき

< 不動産の所在地 >

登記地番と住居表示
不動産の所在地の表わし方には、登記地番と住居表示があります。地番は1筆の土地ごとにつけられています。広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記を見なければ分からないからです。
たとえば、次の(A)は登記地番で(B)は住居表示番号です。
(A) 東京都千代田区九段南3丁目18番地4
(B) 東京都千代田区九段南3丁目7番7号

豆知識

< 交通の利便 >

徒歩時間
道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示されます(たとえば、810m÷80=10.125分→11分)。また、信号待ちや坂道などは考慮されません。 大きな団地の場合、駅やスーパーマーケットまでの徒歩時間は、販売する部分の最も近いところが起点として表示されます。

電車、バスの所要時間
運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間や乗換え時間は表示されません(待ち時間等が含まれない旨は明記されます)。ラッシュ時には日中時より時間が多くかかる路線がありますが、この場合は「○○駅まで快速で40分(ラッシュ時。日中時は30分)」などと表示されます。また、バス便の場合には、「○○駅よりバス○分、停留所下車、徒歩○分」と表示されます。ただし、鉄道未整備地域ではバス停名とそこからの徒歩時間が表示されますが、バス便もない場合は、著名な公共・公益施設、商業施設等の名称とそこからの道路距離が表示されることがあります。

< 面 積 >

土地の面積
土地の面積は、水平投影面積で表示されます。水平投影面積とは、下図のように凸凹や斜面の土地でも、その土地が水平だとして測った面積をいいます。

水平投影面積

分譲地や新築分譲住宅の場合は、「敷地面積/142m2〜210m2」などと最小面積と最大面積だけで表示されます。 土地面積のほかに私道部分がある場合は、「土地面積/142m2(他に私道12m2あり)〜210m2(他に私道18m2あり)」等と表示されます。1m2当たりの価格を算出するときは私道部分を除いた面積で計算して下さい。

建物の面積
建物の面積は、延べ面積で表示されます。延べ面積とは各階の床面積の合計面積で、2階建ての場合は1階、2階の合計面積です。床面積とは、建物の壁などの区画の中心線で囲まれた部分の面積をいいます。つまり、壁の厚さの半分は面積に含まれます。また、バルコニー、ベランダなどの面積は含まれません。一戸建住宅の場合は床面積がそのまま登記されますが、マンションの場合は専有部分の壁の内側の部分の面積が登記されます。これは、壁は入居者全員の共有部分になるため一人の名義では登記できないからです。
下図の場合、広告や契約書では(c)×(d)が表示されますが、登記される面積は(a)×(b)となります。

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マンションでは専有部分と専用部分がありますが、専有部分とは自分だけのものになる部分で、専用部分とは自分だけのものではないが自分だけが使用できる部分のことで、バルコニーや専用庭などがこれに当たります。

間取り
間取りについて、たとえば「和6、4.5、洋8、DK8」と表示された場合は、6畳と4畳半の和室と、8畳相当の洋間とダイニングキッチンがあることを意味します。「2DK」とか「3LD・K」と表示されますが、「2DK」は寝室が2部屋に一体型のダイニングキッチンがあることを、「3LD・K」は寝室が3部屋に相互に独立したリビングダイニングとキッチンがあることを意味します。また、DKやLDKの広さの具体的な基準はありませんが、その機能を有するためにはDKは4畳半以上(1DKの場合)、LDKは10畳前後(3LDKの場合)を目安として表示するよう指導しています。居室等の広さを畳数に換算する場合は、原則として1畳は1.62m2以上(壁心面積)として計算します。畳の大きさには統一規格がなく、部屋の形と広さに合わせて作られます。このため、中古住宅の場合には、1畳当たりの面積が原則に満たないものについて、その旨及び「畳1枚当たり1.54m2」などと表示される場合もあります。

< 新築と建築年月 >

新築とは、建築後1年未満で、一度も入居されたことがないものをいいます。たとえ1年未満でも一旦入居されたものは新築とはいいません。建物の建築年月は、新築か中古にかかわらず、いずれも表示されます。

< 用途地域、建ぺい率・容積率 >

用途地域には、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類があります。建築基準法では、用途地域ごとに、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、北側斜線制限、建築物の高さ制限などの規制をしています。12種類の用途地域のうち、工業専用地域にだけは、住宅が建てられません。建ぺい率とは、建築面積(建坪のこと)の敷地面積に対する割合をいい、用途地域と建築する建物の種類などによってその最高限度が定められています。たとえば、敷地が120m2、建ぺい率が40%のとき、建築面積は、48m2(120m2×40%)以下にしなければなりません。容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合をいいます。たとえば、敷地が120m2、容積率が80%のとき、延べ床面積は、96m2(120m2×80%)以下にしなければなりません。

< 利用の制限や欠陥のある物件 >

 都市計画法、建築基準法その他の法令による重大な利用の制限や物理的な物件の欠陥(瑕疵)があるものや、消費者にとって著しく不利益となる事項について、明確に表示するよう義務付けています。このような物件は、欠陥のない普通の物件に比べ、利用価値や資産価値はかなり低いものです。悪質な業者は瑕疵があることを隠して「おとり広告」にしばしば利用しています。ですから、一見して安い物件は何らかの欠陥があるのではないかと疑ってみる必要があります。案内された物件が瑕疵物件だったら、他の物件をすすめられても見ないで帰った方がよいでしょう。

市街化調整区域の土地
市街化調整区域内の土地は、原則として造成工事を行ったり、住宅などを建築することはできないという厳しい制限があります。一定の要件に適合すれば都市計画法に基づき認められる場合がありますが、これは例外的なものです。 このため、広告には、市街化調整区域の土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と、原則として16ポイント以上の文字で表示することとし、さらに、文字による表示はもちろん、写真や絵図等による表示によっても、あたかも住宅を建築することができるかのように誤認される表示を禁止しています。

山林、原野などの現況有姿分譲地
山林や原野などを造成工事をしないで販売することを現況有姿分譲といい、市街化調整区域の土地分譲はこれになりますが、市街化区域や都市計画区域以外にも現況有姿分譲地はあります。 現況有姿分譲地には、電気、ガス、水道などの生活施設は一切ありませんから仮りに住宅を建てたとしても生活することはできないのです。

道路づけの悪い欠陥物件
建築基準法では、原則として、幅員4m以上の道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならないものと定めています。この規定に適合していない場合は、建物を建てるときに必要とされる建築確認を受けられません。このような物件については「再建築不可」、「建築不可」と表示することにしています。
代表的なものに次のようなものがあります。

[1]道路に2m以上接していないもの。
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[2]2m以上接しているが、法律上の道路には接していないもの。
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[3]敷地が道路に全く接していないもの
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[4]2m接しているが、路地状部分(色付部分)の幅員とその長さの関係の制限が地方公共団体の条例で定められていて、これに不適合のもの。道路に2m以上接していないもの
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(注)[4]の制限は、地方公共団体によって異なります。制限してないところもあります。東京都の場合の制限は、次のとおりです。

路地状部分の長さ 路地状部分の幅員
建物面積200m2未満 建物面積200m2以上
20m以下 2m以上 3m以上
20m超過 3m以上 4m以上

いずれも現地に行けば大体は分かりますが、建築確認が受けられるかどうかは、市役所、区役所などの建築行政の担当課で調べられます。

路地状部分が30%以上の物件
路地状部分(上記[4]参照)のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が全体の土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、その土地の利用に制限がありますから、その旨及びその面積を表示することになっています。

セットバックを要する物件
敷地は幅員4m以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として幅員4m未満の道であってもよい場合があります。このような道路は、建築基準法42条2項に規定されていることから、「2項道路」とか「みなし道路」といわれています。「2項道路」に接している場合は、原則として道路の中心線から2m後退した線が道路と敷地の境界線とみなされます。後退(セットバック)する部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。右上の図の場合、点線部分が境界線、網掛け部分がセットバック部分となります。セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね10%以上である場合は、その面積も表示することにしています。

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傾斜地を含む物件
おおむね30%以上の傾斜地を含む土地については、その旨とその面積を表示することにしています(分譲マンションおよび別荘地等を除く。)。ただし、30%未満の場合であっても、その用途に照らして土地の有効利用が著しく阻害されている場合には、その旨とその面積を表示することにしています。

がけ上・がけ下の物件
土地が擁壁によっておおわれないがけの上又はがけの下にあるときは、その旨を表示することにしています。なお、地方公共団体によっては、条例により、建物の主要構造部分を鉄筋コンクリート造にするなどの処置が必要となる場合があります。

高圧線下の物件
土地の全部又は一部が高圧電線路下にあるときは、その旨及びそのおおむねの面積を表示することとしています。通常は、その部分に電力会社の地役権が設定されます。高圧線下部分の土地に、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、併せてその旨を明示することとしています。

その他
朽廃した建物が存在する土地は、「売地。ただし、廃屋あり」等と、沼沢地や湿原、泥炭地等、土地の利用が著しく阻害される不整形画地、計画道路にかかっている土地等については、その旨を表示することにしているほか、建築工事着工後、工事を相当期間にわたり中断していた新築の住宅やマンションについては、着工時期や中断していた期間を明示することとしています。

< 環 境 >

団地外の公共・公益施設
団地の外にある学校、病院、市役所、公会堂などの公共・公益施設は、広告する時に利用できるものを物件までの道路距離を明らかにして表示されます。ただ、広告時には利用できなくとも、工事中であったり、国や県などの公共団体が建設を決定しているものは、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り、その整備予定時期を明らかにして表示してもよいことになっています。学校は、近いかどうかに関係なく、地元の教育委員会で通学区域を定めるものですから、広告では、通学できる学校が表示されます。

団地外の商業施設
デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設については、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示されます。ただし、工事中であるなどその施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明らかにして表示することができることにしています。

環境のマイナス要素
当然のことですが、住まいのためによい環境と悪い環境とがあります。たとえば、買ったマンションの隣に大きな建物がたち、日当たりや風通しが悪くなることがありますし、近くに鉄道や高速道路が建設され騒音に悩まされることもあるでしょう。このように、住まいにとって好ましくないものが将来出現することが客観的にはっきりしているときは、パンフレットに必ず表示することになっていますから、よく読んでください。 特に、市街地型のマンションは、工場跡地に建設されることがあり、周囲には騒音や煤煙などの発生する工場が残っていることがありますから、よく現地をみることが大切です。パンフレットのほかにできるだけ詳しい地図を用意しておくことも必要です。 現地にはできるだけ平日に行くことをおすすめします。日曜、祝日などには工場は休みなのが普通ですから、平日でなければ本当の環境がわからないでしょう。

環境の良し悪しは一概にはいえない
普通、幼稚園、学校、公園などはよい環境の部類に入りますが、すぐ近くにあると子供の声がうるさいと思う人もいるでしょう。公園の場合でも夜、暴走族の集合場所になったりして悪い環境になるかも知れません。反対に墓地が近くにあっても緑がたくさんあって好まれる人もいるでしょう。
環境の良し悪しの判断は人によって違いがあるものです。よく検討して物件を選びたいものです。

< 取引態様 >

 広告主が売主(貸主)なのか、代理なのかまたは媒介(仲介)なのかが表示されます。売主または代理の場合は、広告主が購入者と直接契約ができますが、媒介の場合は、いわば結婚の仲人のようなもので買主と売主を引き合わせて契約の成立を手伝うだけですから、直接買主と契約できません。なお、この場合、買主は媒介業者に媒介報酬を支払うことになります。

< 免許証番号 >

 「国土交通大臣免許(2)第○○○○号」「○○県知事免許(3)第○○○○号」などと表示されます。信託銀行は「国土交通大臣届出第○○号」と表示されます。

< 広告主 >
免許番号
広告には免許番号を記載することになっています。免許には国土交通大臣免許(事務所が2つ以上の都道府県にある場合)と都道府県知事免許(事務所が1つの都道府県にある場合)の2種類(効力は同じ)ありますが、5年に1度更新することになっています(注:平成8年3月までは3年に1度の更新)。( )内の数字(マイナス1)が更新の回数を表します。数字が多いほど営業年数が長く、ある程度、信頼度の目安になります。
加盟団体
業界団体は8つありますが、広告するときには、業界団体に加盟している業者は広告にも(公社)○○協会会員と記載します。記載がない場合には、業界団体に加盟していないケースもあります。『ハトマーク』の全宅連会員は直接加盟している47都道府県の「(公社)○○宅地建物取引業協会会員」あるいは「(公社)全国宅地建物取引業保証協会会員」と表示があります。
業者名簿
大臣免許の場合には、国土交通省、および主たる事務所のある都道府県の宅建業の担当課で、都道府県知事免許の場合は、各都道府県の宅建業の担当課に業者名簿が備えられており、閲覧ができます。業者名簿には、営業実績や専任の宅地建物取引士、過去の行政処分などが記載されています。

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