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役に立つ不動産の知識〜マイホームを獲得する〜

どんな住宅がほしいか決める

「マイホーム購入」に際してまず最初に決めなければならないのは、どんな住宅がほしいのかです。住宅の種類は大きく分けて「一戸建て」と「マンション」になります。中間の形態として、連棟式のタウンハウス、テラスハウスといった形式もあります。また、新築か中古かも大きな要素となります。家族形態、ライフサイクル、資金計画によって求める住宅は異なります。ここでは各住宅の特性を記しておきますので参考にしてください。

1.一戸建てかマンションか

「庭付き一戸建て」が夢のマイホームだといわれます。この言葉に表されているように、一戸建て住宅は敷地の境界線が明確で、敷地内であれば所有者が自由に使うことができます。庭いじりができ、ペットが飼え、家族の成長にあわせて増改築、建て替えも自由です。隣・近所に迷惑さえかけなければ、所有地内では自由というのが一戸建て住宅の最大の特徴であり、長所といえます。ただ、戸締まりなどの防犯面、ごみ集積所や道路の清掃は所有者自身が行わなければなりません。
マンションは、区分所有建物といわれるように何世帯もが同じ建物内で生活する共同住宅ですので、白由な生活空間は専有部分だけといえます。土地は所有者全体の共有で持ち分も少ないのが通常です。ベランダも避難通路としての役割がありますので専用使用権ですし、共用廊下に面したドア、窓も共用部分ですので、勝手に取り替えることはできません。増改築もほとんど不可能で、建て替えには所有者の5分の4の賛成が必要です。また、月々のローン支払い以外に管理費、修繕積立金、駐車場使用料等が必要ですし、年月の経過とともに建物全体の大規模修繕が必要になります。日常の共用部分の清掃などは管理会社に委託するのがー般的です。ただカギ1本で戸締まりができ、立地も比較的通勤・通学の便がよく、生活利便施設も近くにあり、共働きなどには適しています。価格的にも周辺で比べた場合、一戸建て住宅より安いなどのメリットがあります。

■住宅の特性


一戸建て マンション
土地の所有形態
(所有権の場合)
所有形態が明確で、庭を持つことができる。 土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分。
増改築 増改築・建て替えは自由。 内部の改築はできるが、増改築は不可能、建て替えには所有者の5分の4の賛成が必要。
維持・管理 維持・管理は所有者自身が行う。 毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になる。
ライフサイクル
への対応
子どもの成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。 ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。
ペットの飼育 自由。 禁止されているところが多い。

2.新築か中古か

新築か中古かも重要です。新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。ただし、マンションなどのケースでは青田売り(建物の完成前に販売すること)が一般的ですので、モデルルームと図面をみて買うことになります。中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住めるというメリットがあります。また、自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入することができます。反面、築年が経過していますので、建物や設備を購入前にチェックして下さい。自分の好みに合ったリフォームをすれば、快適な居住空間になります。要は自分が住宅購入に際して、どこにポイントを置くかを明確にしておく必要があります。

所有権と定期借地権どっちが得か?

価格が安い定借物件
定期借地権住宅の最大の利点は、所有権住宅に比べて価格が安いことが挙げられます。一般に30〜50%ほど割安だといわれていますが、それだけに制約もあります。
定期借地権は大きく3タイプ(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権)があり、分譲住宅などに適用されているのはおおむね一般定期借地権です。この一般定期借地権の特徴は次の3点に集約できます。
3つの特徴をしっかり把握する
第1点は、土地所有者は借地契約の更新を排除できること。仮に契約期間が50年だった場合、期間満了と同時に借地人は土地を返還しなければなりません。
第2点は、借地を返還する際には、建物を撤収して更地に戻さなければならないこと。仮に建物が新築同然であっても取り壊して返還しなければならないのです。
第3点は、建物の買取請求権を行使できないこと。つまり建物に資産価値が残っていても、借地人は土地所有者に対して、その建物を買い取るように請求できません。
以上の規定から、定期借地権住宅は利用期間を限定した“利用権”ということができるでしょう。
したがって「土地や家屋を子供たちに財産として残したい」と考える人には向きません。
対して「多額の住宅ローンを背負い込んでマイホームを持つよりも、軽い負担でゆとりある生活を送るほうが意義がある」と考える人には、メリットが大きいでしょう。

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