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役に立つ不動産の知識〜住宅ローンを賢く選ぶ〜

資金計画

用意できる自己資金を出してみる

(1)「頭金」は20%以上用意する

住まいを取得するためには少なくとも住宅価格の20%以上の「頭金」を用意しておく必要があります。これは住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資割合を住宅価格の80%程度としているためです。金融機関によってはそれを超えて貸し出すケースがありますが、資金計画の大原則はなるべく頭金を増やしてローンの負担を少なくすること。仮に、3,000万円の住宅を取得するときには最低でも600万円以上の頭金を用意するようにしましょう。

(2)「自己資金」は25〜30%以上必要

頭金とは別に「予備費」を用意しておくことも忘れてはなりません。これは住まいの取得に伴ってかかってくる登録免許税や不動産取得税などの税金、火災保険や地震保険などの保険料、住宅ローンを借りるときの手数料などの諸費用分に充てる分です。
必要な諸費用は取得する住宅のタイプなどによって異なります。一般に新築住宅を購入する場合は、住宅価格の5%程度、中古住宅を購入する場合はの10%程度を目安にしておくとよいといわれています。このほか引っ越し費用がかかりますし、新居への入居に合わせ家具や調度品を購入する方が多く見られます。また、買換えでは、いったん賃貸住宅を借りて仮住まいする場合は、賃借料が必要になってきます。
これらを考え合わせると、予備費として住宅価格の10%程度は見積もっておいたほうが無難でしょう。 したがって、先の頭金と合計すると「自己資金」として住宅価格の25%〜30%程度を用意することになります。仮に3,000万円の住宅を取得する場合は750万円〜900万円の現金が必要ということです。

(3)両親からの資金援助

購入を考え始めたら早いうちに確認しておきたいのが、両親からの資金援助が受けられるかどうか。一定の条件に合えば、550万円まで贈与税がかからない「住宅取得資金贈与の特例」や、3500万円まで贈与時には税金がかからず相続時まで課税を先延ばしにできる「相続時清算課税制度」が利用できます。

自分たちの返済可能額を出してみる

さて、住宅ローンを借りるときには、「自分たちはいくらまでだったら無理なく返せるか」ということを基本において借入計画を立てることが大切です。

いくら返せるか?現在の家計から考える

一般に税込み年収に占める住宅ローンの年間返済額は、25%以内におさめるとよいといわれています。仮に税込み年収が400万円の場合は、年間返済額は100万円以内ということになります。しかしこれはあくまでも目安です。
自分たちに合った無理のない返済額を算出する際には、住宅を取得することで「不要になる支出」と「新たに発生する支出」を整理することからスタートさせます。
たとえばいま賃貸住宅に住んでいる場合は、住宅を取得することで月々払っている賃料が不要になります。また、頭金づくりのために定期的に行っていた預貯金も取り敢えずなくすことができます。駐車場を借りていてマイホームの取得に伴って自前の駐車場を確保できることになれば、その分を住宅ローンの返済に回すことができるでしょう。
逆に住宅を取得することで、固定資産税などがかかり、光熱費や交通費が増えることもあるでしょう。また、マンションでは管理費や修繕積立金などがかかります。これらのプラス・マイナスをチェックして返済可能額を計算してみるのです。
図表は毎月返済額から逆算した住宅ローンの借入限度額です。自分たちの返済可能額が月々10万円という人は、年利3.0%、25年返済という条件で借り入れた場合は、2,108万円が借入限度額となります。これに用意できる頭金をプラスした金額が、あなたが「買える家の値段」となります。

あなたはいくらまで借りられる?
返済額(月)返済条件2.5%返済条件3.0%
25年30年35年25年30年35年
5万円1,1141,2651,3981,0541,1851,299
6万円1,3371,5181,6781,2651,4231,559
7万円1,5601,7711,9581,4761,6601,818
8万円1,7832,0242,2371,6871,8972,078
9万円2,0062,2772,5171,8972,1432,338
10万円2,2292,5302,7972,1082,3712,598
11万円2,4522,7833,0772,3192,6092,858
12万円2,6743,0373,3562,5302,8463,118
13万円2,8973,2903,6362,7413,0833,377
14万円3,1203,5433,9162,9523,3203,637
15万円3,3433,7964,1953,1633,5573,897

ボーナス併用返済もできますが、ボーナスは業績によって変動しますから、あまり頼りすぎるのは危険。教育費や老後資金、クルマの買い替えなどに向けた計画的な貯蓄も考えておかないといけませんね。

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