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居住用建物の賃貸契約には、主に(1)「普通借家契約」と、(2)「定期借家契約」の2つの形態があります。
定期借家契約制度は、借地借家法の一部改正により平成12年3月から施行された、新しい形の借家契約の制度です。ひとことでいうと、「更新がなく、期間の満了により終了する」借家契約です。
もっとも、終了後直ちに再契約することも認められます。
| 定期借家契約 更新のない賃貸借 |
期間の満了による終了 → → → |
＜貸主と借主の合意＞ 再契約 （定期借家契約あるいは普通借家契約） |
| 新しい契約は、同じ条件である必要はありません。 普通借家契約として再契約することも可能です。 |
普通借家契約と定期借家契約との比較
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約方法 | 書面でも口頭でも可 （ただし、宅建業者の媒介等により契約を締結したときは、契約書が作成され交付されます。） |
[1] 書面（公正証書等）による契約に限る。 [2] 「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、予め書面を交付して説明しなければならない。 |
| 更新の有無 | 原則として、「正当な理由」がない限り更新される。 | 期間満了により終了し、更新はない（ただし、再契約は可能。） |
| 契約期間の上限 | 2000年3月1日より前の契約…20年 2000年3月1日以降の契約…無制限 |
無制限 |
| 1年未満の契約 | 期間の定めのない契約とみなされる。 | 1年未満の契約も有効 |
| 賃料の増減 | 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 | 特約の定めに従う。 |
| 借主からの中途解約 | 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。 | [1] 床面積200m2未満の住居用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは、特約がなくても法律により中途解約ができる。 [2] [1]以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。 |
―「住宅賃貸借（借家）契約の手引き」（財）不動産適正取引推進機構編集発行より―