HOME > 役に立つ不動産の知識 > “にいがた”での田舎暮らし【農地取得には、「農地法」に注意】

役に立つ不動産の知識 〜“にいがた”での田舎暮らし

農地取得には、「農地法」に注意

昭和27年農地は耕作者の地位の安定と農地の保護のため、及び農業生産力の増進を図ることを目的に制定されました。
農地とは、田、畑、牧草地をいいます。
日本国内の農地は、農地法が適用され、農家以外は農地を購入できない法律があります。
田舎暮らしを計画する人がある程度の農業をしようと思えば農地が必要です。
田舎暮らしに適用されるのは農地法第3条です。

 農地法第3条−農家が農家に農地を所有権移転する。(売却)

宅地と農地は固定資産税がまったく違いますし、農家の資格である農地法第3条許可をもらうための手続きには次のような点等についてが農業委員会または県知事により審議され、許可・不許可を決定します。

  1. 経営計画が妥当か。
  2. 取得される資金はあるか。
  3. 最低限の農機具を揃えてあるか。
  4. 世帯主及び家族が必要な農作業に常時従事するかどうか。
  5. 5反(1500坪)以上の農地を確保するかどうか。(地域により違いあり)

農地に関するQ&A

現在私はサラリーマンです。農地を買うことができますか。
サラリーマンでも農地を買うことはできます。しかし、農業委員会の許可が必要です。
農地を買う場合、どんな制約がありますか。
農地を取得するには、次の要件を満たす必要があります。
  1. 取得する予定の農地を自ら耕作すること。
  2. 取得しようとする者が、農作業に従事すること。
  3. 権利取得後の経営面積が50アール以上であること。但し県知事が別段の面積を定めた場合はその面積。また、草花等集約的な作物を栽培する場合には50アールに満たなくても許可される場合がある。
  4. 取得しようとする者の住所地から取得しようとする農地までの距離が、当該農地を効率的に利用すると認められること。
農業委員会の許可がないと農地が買えないのですか。
土地を買う場合には、売主と買主が売買契約を締結し、買い主がその代金を支払って土地の所有権を取得することになります。しかし、耕作目的で農地を売買する場合においては、農地法第3条により農業委員会又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、これらの許可を受けないでした売買は効力を生じないとされています。
したがって、農地について売買契約を締結し、対価を支払ったとしても、農地法による許可が受けられないと所有権は取得できませんので、契約を締結するときはこのことを十分に理解した上で行うことが必要です。
農地法の許可を受けずに農地を売買した場合、どうなるのでしょうか。
農地の売買をするときは、耕作目的の売買である場合には農業委員会又は県知事の許可を受けることが必要です。この許可を受けずに売買契約をし代金を支払い、農地の引渡を受けたとしても、法律上はその所有権の移転は効力を生じないので、所有権は売り主にあることになります。また、土地の売買をしたときは、通常、所有権移転の登記をしますが、農地の所有権移転登記の申請書には、農地法の許可等があったことを証する書面を添付しなければならないとされていますので、この許可等がないと申請しても登記できないことになります。さらに、農地法の許可等を受けずに農地の売買等をした場合には、農地法違反として3年以下の懲役又は300万円以下の罰金という罰則が課される場合もあります。
不動産業者の物件で、地目が宅地・田・畑となっていますが、田・畑は農地ではないのですか。農地法の許可はいらないのでしょうか。
実際の地目がどうなっているのか確認する必要があります。田・畑は「農地」ですから、その売買は農業委員会等の許可が必要となります。
農地とはどんな土地を指すのですか。
農地法では「農地」とは「耕作の目的に供される土地」、「採草放牧地」とは「農地以外の土地で、主として耕作又は養蓄の事業のための採草又は家畜の放牧に供されるもの」としており、いずれも耕作あるいは採草又は放牧に供されているかどうかという土地の現況に着目して規定しています。そして、この土地の現況が農地又は採草放牧地であるときは、農地法の諸規定を適応することとしています。したがって登記簿上の地目が山林、原野など農地以外のものになっていても、現況が農地又は採草放牧地として利用されていれば、農地法の規制等を受けることになります。
登記簿の地目としては
  1. 田   農耕地で用水を利用して耕作する土地
  2. 畑   農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
  3. 宅地 建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
  4. 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
  5. 牧場 獣蓄を放牧する土地
  6. 原野 耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地
などのほか、塩田、鉱泉地、池沼、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、提、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地などがあります。
また、地目は土地の所有者が勝手に決めたものを登記するのではなく、登記申請の際、登記官が認定するものですが、認定に当たっては、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異があるときでも土地全体としての状況を観察して定めるものとされています。
山間地に耕作放棄地があると聞きました。この土地を買ったり、借りたりできますか。
休耕地、耕作放棄地でも、耕耘機やトラクターを入れればすぐに耕作が可能となる土地は現況「農地」扱いされます。したがって、この場合は農業委員会の許可が要ることになります。
小作地とはどのようなものをいうのでしょうか。
「小作地」とは、「耕作の事業を行う者が所有権以外の権原に基づいて耕作の事業に供している農地」をいいます。つまり、所有権以外の賃借権、使用貸借による権利、永小作権など農地を耕作の事業に使用することにつき正当な法律上の根拠に基づいて耕作されている農地のことです。しかし農業委員会等の許可を受けずに借り受けて耕作している農地は小作地とはいえません。
小作地を買うことができますか。
農地の売買は原則として農業委員会等の許可を受ける必要がありますが、売ろうとする農地が小作地である場合にはその譲受人がその土地の小作農か、その世帯員でないと原則として許可できないこととされています。しかし、小作人からその農地を他の者に売ることについて、書面で同意してもらった上で許可申請をすれば、許可できることとなっています。したがって、小作人の同意が前提条件となります。この場合も、農地取得の要件が適用になります。
山林を取得し、開墾して農地にし、耕作することができますか。
山林の取得、さらに取得した山林の農地への開墾については、農地法上は制限していません。したがって山林を取得し農地造成をし、耕作することはできます。しかし、農地として造成したあとはその土地は農地法の適用を受ける農地となりますから、これを他に売却するとか、宅地に転用する場合には、農地法の許可を受けることが必要になります。
ご参考
農地の場合固定資産税は、格段に安いので、宅地の1/10で、農作物の工作などに使用目的は限定されるものの、数千坪の土地を持つことも可能です。地域により違いがあるものの1反(300坪)が30万円から100万円くらいで買えます。賃貸でも1反が一万円前後です。

ページのトップへ戻る